Quanto si guadagna con Airbnb? Su 100 euro a notte all'host ne restano 60, il calcolatore ti dice dove vanno gli altri
Cento euro a notte. È la cifra che ogni host scrive sull'annuncio con un certo orgoglio, e che poi non vede mai. Perché quanto si guadagna con Airbnb, o con Booking, non lo decide il prezzo: lo decide la sottrazione. Commissione, IVA sulla commissione, costi di pagamento, tasse. Alla fine dei conti, su quei cento euro all'host ne restano più o meno sessanta. Il resto se lo dividono in tre: la piattaforma, lo Stato e quella voce misteriosa che nessuno legge mai nell'estratto conto.
Per questo su Vita da Host abbiamo costruito il calcolatore affitti brevi, che è diventato lo strumento gratuito più usato del sito. Si trova su vitadahost.it/calcolatoreguadagniaffittibrevi, non chiede registrazione, non chiede email, non chiede niente. Mette solo in fila i numeri che le piattaforme preferiscono lasciare in fondo alla pagina.
Quanto si guadagna con Airbnb su 100 euro a notte?
Partiamo dall'esempio che il calcolatore mostra appena lo apri: prezzo di 100 euro a notte, cedolare secca al 21 per cento. Su Airbnb, con il modello a commissione unica a carico dell'host, la piattaforma trattiene il 15,5 per cento, cioè 15,50 euro. Sopra la commissione c'è l'IVA al 22 per cento, altri 3,41 euro. Poi la ritenuta del 21 per cento sul prezzo lordo, 21 euro. Risultato: all'host restano 60,09 euro.
Sessanta euro su cento. Detto così sembra una provocazione, invece è una sottrazione da terza media che quasi nessuno fa prima di aprire l'annuncio. E se la casa è la seconda che affitti, con la cedolare al 26 per cento, il netto scende a circa 55 euro.
Quanto trattiene Booking? Dipende da dove si trova la tua casa
Su Booking il conto è più ballerino, perché la commissione cambia in base alla zona. Il calcolatore propone tre scenari: circa il 15 per cento nei piccoli borghi, intorno al 16,5 nelle città medie, fino al 22 per cento nelle grandi città turistiche. A questo si aggiungono l'IVA sulla commissione e circa l'1,5 per cento di costi di pagamento.
Con la commissione minima, su 100 euro a notte all'host restano 59,43 euro. Con quella massima si scende a 50,99. Tradotto: due host con lo stesso appartamento e lo stesso prezzo possono incassare cifre diverse solo perché uno sta a Montepulciano e l'altro in centro a Roma. La percentuale esatta, ricorda la pagina, si controlla nell'extranet di Booking.
E la prenotazione diretta?
La terza colonna è quella che fa più male, o più bene, a seconda dei punti di vista. Con una prenotazione diretta la commissione è zero. Restano solo le tasse: su 100 euro a notte, con la cedolare al 21 per cento, all'host restano 79 euro. Su 120 notti fanno 9.480 euro l'anno, cioè 2.349 euro in più rispetto a Booking. Ogni notte, 19,58 euro che restano in tasca invece di prendere la strada di Amsterdam o di San Francisco.
Non significa che le piattaforme siano inutili: portano ospiti che da soli non troveresti. Significa che ogni ospite che torna e prenota direttamente porta a casa quasi un terzo in più di netto. E che vale la pena saperlo con un numero preciso, non con una sensazione.
Come si usa il calcolatore affitti brevi
È fatto per essere usato in due minuti, anche dal telefono. Si imposta il prezzo per notte, con scorciatoie da 60, 100, 150 e 200 euro. Si sceglie la commissione Booking in base alla zona. Si indica la ritenuta: 21 per cento per la prima casa, 26 per la seconda, oppure partita IVA, e in quel caso il calcolatore mostra solo il lordo. Infine si inseriscono le notti vendute in un anno.
Chi vuole un conto più vicino alla realtà può aprire la sezione dei costi di gestione, che è facoltativa: pulizie e biancheria per soggiorno, durata media del soggiorno, utenze e spese mensili. Appena inserisci un costo, sotto ogni piattaforma compare il netto per notte dopo le spese. E lì, di solito, l'entusiasmo si ridimensiona ancora un po'.
Il risultato si può condividere, stampare o salvare in PDF. E chi ha un sito o un blog può anche incorporare il calcolatore nelle proprie pagine, copiando il codice in fondo alla pagina.
Le cose da sapere prima di fidarsi dei numeri
Il calcolatore è uno strumento informativo, non un responso del commercialista. Lo dice chiaramente la pagina stessa: serve a stimare, e per il conto esatto bisogna sentire un CAF o un professionista. Ricorda anche un dettaglio che molti scoprono tardi: dalla terza unità affittata l'attività diventa imprenditoriale, con partita IVA per tutte le strutture.
Il punto, però, non è il centesimo. È avere davanti agli occhi, prima di fissare il prezzo, la differenza tra quello che scrivi sull'annuncio e quello che arriva sul conto. Molti host alzano le tariffe a caso, altri le abbassano per paura, quasi nessuno parte dal netto. Il calcolatore serve a questo: a ragionare all'incontrario, dal sessanta al cento.
E allora la domanda da farsi stasera, con il calcolatore aperto e un caffè accanto, è semplice: il tuo prezzo è stato scelto guardando quanto vuoi guadagnare, o guardando cosa fa il vicino su Airbnb?
Il calcolatore è gratuito e lo trovi su Vita da Host, insieme alle guide su commissioni e cedolare secca. Se i numeri della prenotazione diretta ti hanno fatto venire qualche idea, Hostland, un prodotto di Vita da Host, ti dà un sito tuo per le prenotazioni dirette e un Welcomebook digitale per gli ospiti. E nell'HostClub ne parliamo con altri host che hanno già fatto questi conti, senza giri di parole.
