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Quanto guadagna davvero un host? Tutto quello che le piattaforme non ti dicono.
Quando chiedi "quanto si guadagna su Airbnb?" di solito ricevi una risposta nebbiosa. Le piattaforme parlano di prezzo per notte, ma il numero che conta davvero è il netto in tasca dopo commissioni, IVA, costi di transazione e cedolare secca. Questo strumento serve esattamente a questo: trasformare un prezzo lordo (es. 100€/notte) in un netto reale, in pochi secondi.
Come funzionano le commissioni Airbnb (2026)
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Aggiornamento · 13 ottobre 2026
Airbnb ha comunicato che dal 13 ottobre 2026 il modello con commissione divisa (split fee) smetterà di esistere. Tutti gli host — privati e professionali — passeranno automaticamente al modello unificato 15,5% + IVA al 22% sulla commissione, interamente a carico dell'host. La cifra impostata dall'host coincide con quella vista dall'ospite: nessun sovrapprezzo lato guest.
Fino al 12 ottobre 2026, Airbnb in Italia opera con due modelli di commissioni alternativi.
- Host-only fee · 15.5%: tutta la commissione è a carico dell'host. Il prezzo che mostri è il prezzo che paga l'ospite. Airbnb lo imposta in maniera obbligatoria in caso di aggancio di software di terze parti (channel manager o PMS). Meno conveniente per host privato sulla ritenuta d'acconto.
- Split fee · ~3-5% host + ~14-16% ospite: la commissione è divisa. Tu paghi meno, l'ospite vede sempre il prezzo finale e per host privato agevola a livello di tassazione.
Su entrambi i modelli si applica IVA al 22% sulla commissione (non sull'importo totale). Il calcolatore qui sopra include questo dettaglio, spesso dimenticato in altri tool online.
Come funzionano le commissioni Booking.com (2026)
Su Booking il modello è sempre host-only ma la percentuale base in Italia parte dal 15% e può salire fino al 22% in base alle zone geografiche.
- Pagamenti tramite Booking: +1.5% di costi transazione carta.
Anche qui va aggiunta IVA 22% sulla commissione. Il risultato è che molti host superano facilmente il 25-28% di erosione del prezzo lordo su Booking, spesso senza rendersene conto.
La prenotazione diretta: 0% di commissioni, branding tuo
La prenotazione diretta significa che il cliente prenota sul tuo sito, senza intermediari. Non paghi commissioni di piattaforma, non paghi IVA su commissioni, e mantieni il rapporto 1-a-1 con l'ospite (utilissimo per recensioni, upsell e fidelizzazione).
Hostland è la soluzione di Vita da Host pensata apposta per host indipendenti italiani: sito vetrina + un super guestbook virtuale con tantissime cose fighissime e uniche. Fai il passo successivo: comincia a creare la tua rete con Hostland. Il calcolatore qui sopra ti mostra in tempo reale quanto risparmi ogni notte (e ogni anno) passando al diretto.
Cedolare secca al 21% o 26%: quale si applica?
La cedolare secca è l'imposta sostitutiva su IRPEF e addizionali applicabile alle locazioni brevi non imprenditoriali. Le aliquote attuali in Italia:
- 21% sulla prima unità immobiliare destinata a locazione breve.
- 26% sulla seconda unità.
- Dalla terza unità scatta l'attività imprenditoriale (IVA, P.IVA, regime ordinario o forfettario) per tutte le strutture, non solo per la terza: quando superi quel limite l'intero portafoglio passa a regime imprenditoriale.
Se rientri in questo caso, un consulto col commercialista è davvero importante: ogni euro impostato bene nei primi mesi vale dieci nei mesi successivi. Vuoi parlare con Lorenzo Stagno, il commercialista di Vita da Host specializzato in affitti brevi? La prima call di 15 minuti è gratis.
Domande frequenti
Quanto trattiene Airbnb?▾
Airbnb ha 2 modelli: 15.5% solo host (host-only fee) o ~4% host + ~14% ospite (split fee). Su entrambi va aggiunta IVA 22% sulla commissione.
Quanto trattiene Booking.com?▾
Booking parte dal 15% e arriva fino al 21% in base alle zone geografiche. A questa va aggiunta IVA 22% sulla commissione + circa 1.5% di costi transazione carta.
Conviene la prenotazione diretta?▾
Sì, sempre, dal punto di vista economico: 0% commissioni, 0% IVA su commissioni, branding tuo. L'unica cosa che pagherai sono le tasse al 21% o 26%, ma sul lordo VERO — non sul lordo gonfiato dalle commissioni delle piattaforme. A fine anno la differenza sono molti soldi.
La cedolare al 21% si applica sempre?▾
No: il 21% vale per la prima unità locata in modo non imprenditoriale. La seconda unità va al 26%. Dalla terza in su tutte le strutture vanno passate a regime imprenditoriale e partita IVA come previsto dalla Legge di Bilancio 2026 (in vigore dal 1° gennaio 2026).
Posso condividere i risultati?▾
Sì, con il pulsante Condividi: il link contiene i tuoi parametri in URL e chiunque lo apra vedrà gli stessi numeri. Puoi anche stampare un PDF dei risultati con il pulsante Stampa.
Il calcolatore è ufficiale?▾
No, è uno strumento informativo gratuito. Per dichiarazioni fiscali consulta sempre un commercialista.
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