Gli alberghi scappano verso il residenziale. E Federalberghi continua ad attaccare gli affitti brevi.
C'è una notizia che vale la pena leggere fino in fondo, perché racconta il turismo italiano meglio di mille convegni.
A Sanremo — città che in 18 anni ha visto dimezzarsi i propri alberghi — cresce la fila delle strutture che chiedono lo "svincolo alberghiero": l'ex Astoria, chiuso da vent'anni e acquisito dal gruppo Marzocco, l'ex albergo Milano in pieno centro, e perfino l'Hotel Montecarlo, un tre stelle ancora in attività, con piscina vista mare. Obiettivo dichiarato: trasformarsi in residenziale. Nella vicina Bordighera è già fatta: gli ex hotel La Punta e Bel Sit diventeranno 19 appartamenti. A Celle Ligure l'ex Hotel Adriana ne farà 15, con tanto di via libera del Tar.
E da ottobre 2025 c'è pure il timbro della Corte costituzionale: con la sentenza n. 143, la Consulta ha stabilito che non si può obbligare un imprenditore a tenere in vita un albergo in perdita solo per conservare sulla carta posti letto turistici. Se la gestione alberghiera non è economicamente conveniente, lo svincolo va valutato. Giusto, sacrosanto, persino ovvio: la libertà d'impresa vale anche per chi possiede un hotel. Ma allora una domanda sorge spontanea, e nessuno la fa.
Dove sono le conferenze stampa indignate? Dove sono gli appelli al governo contro la "desertificazione ricettiva"?
Perché quando si parla di affitti brevi, Federalberghi le parole le trova sempre: concorrenza sleale, città svuotate, appello per una legge quadro, poteri speciali ai sindaci. Il direttore generale Nucara snocciola il confronto — 32.000 alberghi contro 600mila annunci Airbnb — come se fosse la prova di un'invasione. Fermiamoci un secondo su questo numero, perché è il trucco semantico più subdolo di tutta la narrazione, e va smontato con la calcolatrice in mano. Si confrontano strutture, non posti letto — e un albergo non è un appartamento. Un hotel italiano medio ha decine di camere: i 32.000 alberghi censiti da ISTAT valgono oltre 2 milioni di posti letto. Un annuncio Airbnb, in media, ne ha circa 3: i famosi 600mila annunci fanno più o meno 1,8 milioni di posti letto — meno degli alberghi. Detta come va detta: la capacità ricettiva alberghiera è ancora superiore a quella di tutti gli affitti brevi messi insieme. Ma "32.000 contro 600.000" suona come un'orda alle porte, mentre "2,2 milioni contro 1,8 milioni" suona come un mercato in equilibrio — e infatti il primo confronto finisce nei comunicati stampa, il secondo no. I numeri grandi servono a spaventare; il conto vero serve a capire. Noi però siamo qui apposta, a sentire le loro frasi e rifare i conti.
E mentre si agita lo spauracchio dei numeri gonfiati, quando sono gli alberghi stessi a togliersi il vincolo e diventare appartamenti, il silenzio è assordante. Nessun allarme per i posti letto turistici che spariscono a Sanremo, Bordighera, Celle Ligure, Ospedaletti — dove dopo la vendita dell'Hotel Savoia sono rimasti aperti due alberghi in tutto.
Seguite i soldi, non i comunicati
I numeri spiegano il silenzio meglio di qualsiasi dietrologia. Nel 2025 gli investimenti alberghieri in Italia hanno toccato 2,5 miliardi di euro, il livello più alto degli anni Venti. Dove sono finiti? Il 55% in quattro città: Roma, Milano, Venezia e Firenze. Roma da sola ha catalizzato 630 milioni, un quarto del totale, su prodotti che il report EY definisce senza pudore "luxury e trophy asset". Il capitale è per il 53% straniero — e nel primo trimestre 2026, secondo JLL, la quota internazionale è salita al 73%. L'85% degli investimenti del primo semestre 2026 riguarda strutture a 4 e 5 stelle. Anche i resort, 822 milioni, si concentrano dove? Capri, Lago di Como, Forte dei Marmi.
Questo è il perimetro reale dentro cui si muove il grande capitale alberghiero: tre o quattro città del lusso più una manciata di destinazioni d'élite, comprate a colpi di centinaia di milioni da fondi internazionali che acquisiscono palazzi interi — talvolta anche pubblici — per riposizionarli verso l'alto. Il 62% delle operazioni è "value-add": sviluppo, conversione, riposizionamento. Tradotto: si compra, si trasforma, si rivende più caro.
E fuori da quel perimetro? Fuori c'è la Sanremo degli svincoli. C'è l'albergo medio di provincia che chiude o si fa condominio — e non sempre condominio per famiglie: spesso residenziale di pregio, seconde case, o direttamente appartamenti che finiranno... indovinate? Sul mercato delle case vacanza. Gli stessi imprenditori alberghieri che il sindacato dice di difendere stanno votando con i piedi, e la direzione è chiara.
La bomba di Rimini: quando lo svincolo diventa "rivoluzione"
E poi c'è il caso che li supera tutti, per dimensioni e per faccia tosta: Rimini. La capitale del turismo balneare italiano ha appena adottato — e riadottato ad agosto — la "Variante Usi": il vincolo alberghiero sparisce, sostituito da un più elastico "vincolo turistico", per circa 1.070 strutture alberghiere, di cui 154 già chiuse. Gli hotel potranno diventare residenze turistico-alberghiere, condhotel, ostelli, cohousing, coliving; 31 strutture potranno trasformarsi direttamente in residenziale puro. Il sindaco Sadegholvaad l'ha definita, testualmente, "una rivoluzione". L'assessora all'urbanistica ha spiegato candidamente di aver già interloquito con fondi di investimento, perché "Rimini è interessante" e bisogna "agevolare modalità e tempi per attrarre investimenti". La Camera di Commercio ha aiutato a scrivere la variante.
Ora fermiamoci sul lessico, perché è lì che casca il sistema. La stessa Emilia-Romagna che chiede strette e poteri sui "famigerati" affitti brevi, lo stesso fronte politico-mediatico che dipinge le famiglie con un appartamento come ladri di case e untori dell'overtourism, quando a fare la stessa identica operazione — trasformare posti letto alberghieri in appartamenti, residenze, unità in vendita ai privati — sono gli albergatori, cambia vocabolario di colpo. E allora non è più "svuotare la città": è riqualificazione. Non è speculazione: è rigenerazione urbana. Non è sottrarre alloggi ai residenti: è innovazione dell'ospitalità contemporanea. Il condhotel — che è, letteralmente, un albergo che vende camere trasformate in appartamenti privati a investitori — non è un ladro di case: è una "rivoluzione", frutto di un "percorso condiviso".
Capito il gioco? La stessa pietra, se la lancia un host, si chiama sasso; se la lancia un albergatore, si chiama opera d'arte. Un intero apparato — comuni, regioni, associazioni di categoria, stampa locale al seguito — applica due dizionari diversi alla stessa operazione immobiliare, a seconda di chi la fa. Ed è un sistema ben rodato, che funziona da anni, e che passa sistematicamente sopra la testa della gente normale: la famiglia che affitta l'appartamento del nonno viene messa alla gogna nei talk show, il fondo che compra dieci hotel per farne condominii di pregio viene ricevuto in Comune con il tappeto rosso.
Che sia chiaro: la riconversione di Rimini può anche essere una scelta urbanistica sensata — le città cambiano, le strutture fuori mercato vanno recuperate. Il punto non è la variante. Il punto è che non si può benedire come "rivoluzione" la riconversione di mille alberghi e contemporaneamente criminalizzare il singolo appartamento su Airbnb. O il mercato della trasformazione turistico-immobiliare è legittimo per tutti, o non lo è per nessuno.
Allora, chi rappresenta Federalberghi?
Sulla carta, migliaia di alberghi italiani, tanti dei quali familiari e piccoli. Nei fatti, la sua agenda politica coincide punto per punto con gli interessi di chi opera nelle solite quattro città: comprimere gli affitti brevi dove l'overtourism fa notizia (e dove ogni appartamento in meno sposta domanda verso camere d'albergo sempre più costose), invocare regole per gli altri, e tacere sulla trasformazione del proprio stesso settore in un'industria di trofei immobiliari sempre più concentrata in pochi feudi del lusso. Lo stesso presidente Bocca ammette, quando gli conviene, che "non si possono equiparare i borghi, dove c'è necessità degli appartamenti ad uso turistico, alle grandi città d'arte". Perfetto: allora perché la narrazione pubblica resta una generalizzazione unica, dove "gli affitti brevi" sono il problema nazionale e non un fenomeno che nelle grandi città va governato e in migliaia di località è l'unica infrastruttura ricettiva esistente?
Perché la verità è scomoda: senza gli affitti brevi, in tantissime località italiane non ci sarebbe dibattito sull'overtourism. Ci sarebbe il deserto. Niente alberghi (chiusi o mai esistiti), niente posti letto, niente imposta di soggiorno nelle casse comunali, niente indotto per bar, ristoranti, guide, lavanderie, manutentori. Il turismo oggi cresce anche e soprattutto lì — l'extralberghiero è cresciuto del 33% dal 2019, gli arrivi stranieri in questo comparto sono esplosi mentre l'alberghiero arrancava — e quella crescita la fanno famiglie e piccoli proprietari, non fondi con sede a Londra o Monaco.
Due pesi, un'unica bilancia
Il quadro finale è questo: da una parte un capitale internazionale che concentra miliardi su Roma, Milano, Venezia e Firenze e trasforma il patrimonio alberghiero in trofei extra-lusso; dall'altra migliaia di alberghi di provincia che, legittimamente, si riconvertono in residenziale perché i conti non tornano; e in mezzo milioni di viaggiatori che in gran parte d'Italia dormono negli affitti brevi perché altro non c'è. In questo scenario, l'unico nemico pubblico dichiarato sarebbero le famiglie che affittano un appartamento?
Chi rappresenta i territori dove l'ospitalità la fanno le persone normali, non i fondi? Non certo chi alza la voce solo dove girano i soldi. Quel vuoto di rappresentanza è esattamente lo spazio in cui il mondo degli host deve imparare a stare — con i propri numeri, i propri dati, e la propria voce. Perché il turismo italiano non si gioca nelle quattro città dei trophy asset. Si gioca ovunque ci sia qualcuno che apre una porta.
