Barcellona e New York vs Airbnb: i dati reali

Spesso la Sindaca Funaro e altri Sindaci citano Barcellona e New York come modelli da imitare nella regolamentazione degli affitti brevi. Ma i dati raccontano una storia diversa da quella che viene comunicata.

Cosa è stato deciso: due modelli opposti

I due interventi sono spesso messi nello stesso calderone, ma sono regolatoriamente opposti.

Barcellona: abolizione totale prospettica

Non è un divieto della piattaforma: è la cancellazione delle licenze. Tutte le 10.101 licenze HUT (uso turistico) esistenti scadranno e non saranno rinnovate entro il 2028.

Hotel e altre strutture ricettive autorizzate continueranno a operare. Dal 2029 non sarà più lecito affittare un intero appartamento per soggiorni turistici di 31 giorni o meno.

La cronologia è lunga:

• Moratoria sulle nuove licenze nel 2014

• Decreto catalano del 2022 che dà ai Comuni il potere di regolare

• Annuncio del sindaco Collboni nel giugno 2024

• Controproposta di Airbnb nel novembre 2024

• Via libera della Corte Costituzionale spagnola nel marzo 2025

Obiettivo dichiarato: restituire gli appartamenti allo stock residenziale e calmierare i prezzi degli affitti.

New York: soffocamento via burocrazia (già in vigore)

La Local Law 18 (Short-Term Rental Registration Law) è stata approvata nel gennaio 2022 ed è entrata in piena applicazione nel settembre 2023.

Non vieta Airbnb, ma lo rende quasi impraticabile:

• L'host deve registrarsi presso l'Office of Special Enforcement

• Può affittare solo se risiede nell'immobile ed è fisicamente presente per tutta la durata

• Massimo due ospiti per soggiorno

• Le OTA non possono processare prenotazioni per annunci non registrati

• Multe fino a 5.000 dollari per gli host e 1.500 per le piattaforme a transazione

Differenza chiave: a Barcellona l'effetto sugli affitti è ancora teorico (scatta nel 2028); a New York è già misurabile da oltre due anni. È New York il vero laboratorio.

Crollo degli annunci: i numeri sono netti

È l'unico capitolo dove nessuno bara.

New York: -92% di annunci in due anni

Gli annunci Airbnb per soggiorni sotto i 30 giorni sono passati da 22.246 (agosto 2023) a circa 4.000 a maggio 2024.

Calo dell'82%. Altre rilevazioni parlano di un crollo a 3.227 annunci, cioè circa il 92% andato offline in due anni.

Nelle periferie (outer boroughs) l'effetto è ancora più brutale: gli annunci sono scesi da circa 17.000 a 1.400, con una media di 80.000 ospiti in meno al mese sulla piattaforma.

Barcellona: 300 annunci illegali chiusi al mese

Numeri prospettici, ma l'apparato repressivo è già pesante: la città schiera 70 ispettori (30 tracker, 27 ispettori, 6 legali) e individua circa 300 annunci illegali al mese.

Oltre 4.900 immobili illegali chiusi tra il 2016 e il 2019, con sanzioni fino a 600.000 euro.

A luglio 2025 a Barcellona risultavano ancora circa 13.488 annunci Airbnb, con tasso di occupazione medio dell'84% e tariffa media giornaliera di 146 euro.

Effetto sugli hotel: chi vince davvero

La stretta produce un vincitore preciso: l'industria alberghiera. Non a caso a New York la Hotel and Gaming Trades Council è stata tra i promotori della legge.

New York: tariffe alberghiere alle stelle

I numeri parlano chiaro:

• ADR (tariffa media): +6% da maggio 2023 a maggio 2024

• Picco ADR: 524 dollari (+~50% YoY) nel 2024

• Tariffa media mensile: 417 dollari/notte, record storico a settembre 2024

• Media a 12 mesi: 320 dollari, record a metà 2025

• Costo hotel su due anni: +12,6% (2023→2025)

• Occupancy: da ~81,7% (2024) a ~88,8% (giugno 2025)

Il New York Times ha rilevato che a settembre 2024 la stanza media costava 417 dollari a notte, il valore mensile più alto mai registrato in città.

La Local Law 18 ha ridotto gli annunci di oltre il 90%, incanalando la domanda verso gli hotel tradizionali e permettendo loro di alzare i prezzi.

Barcellona: stesso copione atteso

L'effetto è dichiarato in anticipo: hotel e strutture gestite professionalmente guadagneranno quote di mercato, mentre i piccoli host che vivevano di affitti brevi regolari perdono una fonte di reddito legale.

Affitti e case ai residenti: la narrazione crolla

È il punto che ci interessa di più ed è quello dove i dati non danno ragione a chi promette miracoli.

New York: affitti su, sfitto fermo

Dopo oltre due anni di legge:

• L'affitto mediano richiesto è cresciuto del 2,1% tra ottobre 2023 e ottobre 2024

• Per la prima volta l'affitto mediano di Manhattan ha superato i 4.000 dollari, +4,1% dall'entrata in vigore della legge

• I tassi di sfitto sono rimasti invariati

• A maggio 2025 il mediano di Manhattan ha toccato 4.571 dollari, terzo record dell'anno

• A inizio 2026 ha raggiunto 4.730 dollari, nuovo massimo storico (+5,2% annuo)

Il colpo definitivo alla tesi "togli Airbnb e liberi case": un'indagine del Department of Housing Preservation and Development ha trovato che gli alloggi disponibili e abitabili sono scesi all'1,4% dello stock affittabile, il minimo dal 1968.

Gli annunci sono spariti, ma le case non sono tornate ai residenti in misura percepibile.

Barcellona: il calo c'è (minimo), ma non è merito del bando Airbnb

Questo è l'errore analitico più diffuso. A Barcellona i prezzi hanno effettivamente smesso di correre, ma per via del tetto agli affitti catalano (marzo 2024), non del bando turistico che non è ancora operativo.

I dati:

• Nel Q1 2024 l'affitto medio aveva toccato il record di 1.193,41 euro (+9,8% sul 2023)

• Nel Q2 2024 il dato cala del 5,2% a 1.131,75 euro, ma i contratti firmati scendono del 17,2%

• A fine 2025 l'affitto medio a Barcellona città è circa 1.160 euro, in calo del 2,7% rispetto al Q1 2024

Sembra una vittoria. Ma guarda il dettaglio scomodo: il prezzo al metro quadro è aumentato di circa l'1%, riflettendo un calo di dimensioni e qualità degli alloggi immessi sul mercato.

La stabilità dei prezzi è stata ottenuta tramite distruzione dell'offerta: un mercato più piccolo, più opaco e meno accessibile.

Il contesto strutturale resta drammatico: gli affitti a Barcellona sono cresciuti del 62,1% nell'ultimo decennio.

Cosa dice la ricerca indipendente

La stima causale più citata in letteratura è di Barron, Kung e Proserpio (Marketing Science, 2021).

Un aumento dell'1% degli annunci Airbnb produce:

• Aumento dello 0,018% degli affitti

• Aumento dello 0,026% dei valori immobiliari

Lo studio aggiunge un punto cruciale: l'ingresso di Airbnb non riduce lo stock totale di abitazioni, ma sposta offerta dal mercato degli affitti di lungo periodo a quello degli affitti brevi.

L'effetto di Airbnb sugli affitti è reale ma molto modesto. Il che implica, simmetricamente, che rimuoverlo abbassa gli affitti di poco e rischia di far tracollare altri settori.

Coerente con il dato di New York, dove prima della legge gli annunci Airbnb erano meno dell'1% dello stock abitativo totale.

Una leva grande sull'1% del mercato non può raddrizzare una crisi guidata da carenza di costruzioni, domanda e tassi.