Vietare gli affitti brevi non abbassa i canoni: 10 anni di dati

Se un vicino di casa affitta l'appartamento ai turisti e voi non trovate casa a un canone decente, la colpa è sua. È una storia semplice, comoda, e infatti piace moltissimo a sindaci, europarlamentari e giornalisti che devono chiudere un pezzo prima di cena.

Peccato che, messa alla prova dei dati raccolti in dieci anni di divieti reali, questa storia regga come un ombrello in una giornata di bora.

Lo studio dell'Istituto Bruno Leoni: metodologia e credibilità

A dirlo non è un lobbista di Airbnb, ma l'Istituto Bruno Leoni, il think tank italiano di orientamento liberale che dal 2003 produce ricerca economica su concorrenza, mercati e regolazione.

L'IBL non è un'associazione di categoria travestita da centro studi: è un istituto che pubblica working paper con nota metodologica, bibliografia verificabile e nomi degli autori in calce, lo stesso format delle riviste accademiche, solo più leggibile.

Il valore di un'istituzione così sta proprio qui: le sue conclusioni si possono controllare riga per riga, non vanno prese per fede. In un dibattito pubblico dove il canone di affitto è diventato terreno di scontro ideologico, avere un ente che cita FEDEA, Regional Science and Urban Economics e il Wall Street Journal invece di limitarsi a un tweet indignato è, semplicemente, un servizio pubblico.

Il tempismo: Affordable Housing Act e tensione abitativa europea

Lo studio si intitola "Affitti brevi: il divieto che non fa spazio", lo firma Davide Mattone (collaboratore di ricerca IBL e firma del Foglio) ed è uscito il 16 settembre 2026.

Il lancio coincide con la presentazione dell'Affordable Housing Act da parte della Commissione europea, una proposta che prevede la possibilità di impedire la vendita di case per finalità diverse dalla prima casa nelle zone a "tensione abitativa".

Il tempismo non è casuale: il paper serve esattamente a chiedersi se questa strada, già percorsa da mezza Europa e da New York, abbia mai prodotto quello che promette.

Berlino, Amburgo, Monaco: divieti senza effetti

La risposta, punto per punto, è no.

• Berlino: il primo divieto del 2016 ha effettivamente spostato qualche immobile verso il mercato ordinario. La stretta del 2018, quella più severa, non ha prodotto alcun effetto misurabile.

• Amburgo e Monaco: i tetti di 56 giorni l'anno non hanno fatto scendere i canoni residenziali in modo statisticamente significativo, nemmeno nei quartieri più invasi da Airbnb. Gli immobili tornati all'affitto lungo sono stati appena 185 a Monaco e 1.067 ad Amburgo, numeri che gli stessi autori dello studio definiscono trascurabili rispetto al fabbisogno abitativo.

Lisbona e Barcellona: spostamento, non soluzione

A Lisbona il blocco delle nuove licenze turistiche, introdotto nel 2018, ha fatto perdere valore agli immobili nelle zone colpite, fino al 20% per certi bilocali, senza alcun effetto di rilievo sugli annunci Airbnb rimasti.

A Barcellona, dove le nuove aperture sono vietate dal 2014, la domanda turistica misurata attraverso le recensioni ha continuato a crescere comunque. Il divieto ha protetto la rendita di chi la licenza ce l'aveva già, più che tutelare i residenti.

Parigi: dal bail mobilité al cambio di casacca

A Parigi il tetto di 120 giorni ha fatto scendere i punteggi delle recensioni del 6% e i prezzi delle case di appena lo 0,4%.

Nel frattempo, i proprietari si sono spostati in massa sul bail mobilité, un contratto temporaneo pensato per studenti e lavoratori in trasferta, che resta fuori dalla disciplina degli affitti turistici.

Chiamatelo pure un divieto, ma somiglia più a un cambio di casacca.

New York: il caso più istruttivo

Il caso più istruttivo resta New York. Dopo la Local Law 18 del 2023, gli affitti brevi legali sono crollati da 38.500 a circa 3.000 unità.

Risultato:

• Zero miglioramento nella disponibilità di case

• Canoni comunque in salita

• Tariffe alberghiere medie salite del 7% in due anni

Uno studio citato nel paper stima che la stretta abbia regalato agli alberghi tra 2,1 e 2,9 miliardi di dollari di ricavi aggiuntivi nei primi diciotto mesi.

Nello stesso periodo, la spesa in lobbying del settore alberghiero è stata venti volte superiore a quella di Airbnb e delle altre OTA. Se cercavate il vero beneficiario di questi divieti, eccolo: non il residente in cerca di casa, ma la catena alberghiera con l'ufficio affari istituzionali ben oliato.

Bootleggers and Baptists: chi guadagna davvero dai divieti

Il meccanismo che spiega tutto questo ha anche un nome, coniato da Bruce Yandle: Bootleggers and Baptists, contrabbandieri e battisti.

Gli uni vendono whisky di frodo, gli altri predicano la sobrietà, ma entrambi finiscono per sostenere lo stesso proibizionismo, per ragioni opposte e altrettanto interessate.

Sostituite il whisky con le camere d'albergo e avrete la fotografia perfetta del dibattito europeo sugli affitti brevi.

Effetti minimi anche dove qualcosa funziona

Lo studio non fa sconti nemmeno ai pochi casi in cui un effetto positivo si registra: a Los Angeles i divieti hanno dimezzato gli annunci e fatto scendere canoni e prezzi di circa il 2%, un beneficio reale ma minuscolo.

E dove il problema sembra risolto localmente, spesso si sposta soltanto: a New Orleans gli affitti brevi sono semplicemente migrati nei quartieri adiacenti a quelli regolamentati, come l'acqua che aggira una diga mal costruita.

Il modello "superfisso": la radice dell'errore

La radice del problema, spiega Mattone, è quello che l'economista Sandro Brusco chiamava il "modello superfisso": l'idea, tanto diffusa quanto sbagliata, che lo stock di case sia fisso e immutabile, e che basti redistribuirlo meglio per risolvere la crisi abitativa.

Ma i proprietari non stanno fermi ad aspettare la norma: vendono, cambiano contratto, tengono la casa libera, si adattano. L'offerta non è un totale invariante da spartire, è un comportamento che reagisce agli incentivi.

La soluzione che nessuno vuole: costruire di più

Quello che manca, nella proposta europea come nelle ordinanze comunali italiane, è la parte più scomoda e meno fotogenica:

• Costruire di più

• Riconvertire uffici vuoti resi obsoleti dal lavoro da remoto

• Semplificare i cambi d'uso

• Sbloccare l'edilizia pubblica e convenzionata

La stessa Commissione, nel presentare l'Affordable Housing Act, ammette che le restrizioni da sole non risolveranno la carenza di alloggi.

E allora la domanda diventa inevitabile: perché continuare a scrivere norme che i loro stessi estensori sanno già inefficaci?

Scarica lo studio completo

Lo studio completo, con tutte le fonti e le tabelle, si scarica qui: IBL Focus 391, "Affitti brevi: il divieto che non fa spazio".