La Toscana apre le porte a 74 Comuni sugli affitti brevi, poi le richiude in cinque mesi

In Toscana le regole sugli affitti brevi hanno una caratteristica che nessun ospite sopporterebbe in un appartamento: cambiano più spesso delle lenzuola. A giugno il Consiglio regionale aveva allargato la porta, dando a 74 Comuni in più la possibilità di fissare limiti alle locazioni turistiche. Il 3 novembre la stessa aula l'ha richiusa, riportando l'articolo 59 del Testo unico del turismo alla sua versione originale. Cinque mesi, due voti, un risultato netto: si torna al punto di partenza.

La tesi è semplice. Per un piccolo host toscano il problema non è tanto la regola in sé, quanto il fatto che la regola sembri scritta a matita. E chi deve decidere se ristrutturare un bilocale, comprare un divano letto o firmare un contratto con un'agenzia di pulizie avrebbe bisogno di una penna.

Che cosa ha deciso la Regione Toscana il 3 novembre?

Il Consiglio regionale ha approvato una proposta di legge che ripristina il testo originario dell'articolo 59 della legge regionale 61 del 2024, il Testo unico del turismo. Tradotto: possono adottare regolamenti con criteri e limiti per le locazioni turistiche brevi soltanto i Comuni che l'Istat classifica ad alta densità turistica e i capoluoghi di provincia. In tutto fanno 91 Comuni, come riporta gonews.

La maggioranza ha votato a favore, Fratelli d'Italia si è astenuta, Forza Italia ha votato contro. La proposta è stata preparata dalla Giunta dopo i rilievi del governo, che non gradiva l'allargamento della platea dei Comuni autorizzati a intervenire. Il resto della storia, cioè quando la nuova norma entra in vigore e cosa succede ai Comuni che nel frattempo si erano messi al lavoro, nell'articolo non c'è. Ed è proprio la parte che interessa a chi affitta.

Perché a giugno i Comuni erano diventati di più?

Il 10 giugno l'aula aveva approvato una serie di modifiche al Testo unico. Tra queste c'era l'estensione degli strumenti dell'articolo 59 alle realtà con elevata pressione turistica, lasciando ai singoli Comuni la valutazione in base alle esigenze del proprio territorio. Il consigliere del Pd Bezzini la presentava così: si stava «ampliando la platea dei Comuni che potranno adottare regolamenti». Erano 74 Comuni in più, secondo il conteggio fatto ora da gonews.

Per quei territori, quindi, l'estate era cominciata con una prospettiva nuova: zone dedicate, autorizzazioni, tetti. L'autunno finisce con la stessa prospettiva cancellata. Chi gestisce un appartamento in uno di quei Comuni ha vissuto cinque mesi con una spada sospesa sopra il letto matrimoniale, e adesso scopre che la spada era di cartone. Bene per lui, almeno per ora. Ma la sensazione di camminare su un pavimento che si sposta resta.

La Consulta aveva dato ragione alla Toscana: allora perché questa retromarcia?

Qui l'ironia diventa strutturale. Nel marzo 2025 il governo aveva impugnato la legge toscana davanti alla Corte costituzionale. Con la sentenza 186 del 2025, decisa l'8 ottobre e depositata il 16 dicembre, la Corte ha dichiarato non fondate le questioni sull'articolo 59. Secondo i giudici la norma riguarda il turismo e il governo del territorio, non l'ordinamento civile, e non è irragionevole. Il presidente Eugenio Giani parlò di «vittoria su tutta la linea», come riportava Milano Finanza.

Quell'articolo 59, ricordiamolo, consente ai Comuni ad alta densità turistica e ai capoluoghi di individuare zone specifiche e di fissare criteri e limiti per gli affitti brevi, anche quando sono gestiti in forma imprenditoriale. In quelle zone l'attività può richiedere un'autorizzazione valida cinque anni per singola unità immobiliare.

Quindi la Regione vince davanti alla Corte, si sente forte, allarga il perimetro. Poi arrivano i rilievi del governo sull'allargamento e la Regione torna al perimetro che la Corte aveva già promosso. In pratica la Toscana ha difeso in tribunale una casa con 91 stanze, ha provato ad aggiungere 74 stanze abusive, e quando è arrivato il geometra ha smontato l'ampliamento. La casa originale resta in piedi, solida come prima.

Cosa cambia per un host che affitta in Toscana?

Dipende da dove si trova il suo appartamento, ed è questo il punto. Se la casa è in uno dei 91 Comuni previsti dal testo originale, nulla cambia: il Comune poteva regolare prima e può regolare adesso. Firenze lo ha già fatto, e il 25 settembre il Tar della Toscana ha respinto la richiesta di sospensiva contro le modifiche al regolamento comunale approvate dal Consiglio il 4 giugno, come ha riportato Nove da Firenze. I giudici hanno rinviato tutto al merito e hanno giudicato descritto «in termini assolutamente generici» il danno lamentato dai ricorrenti.

Se invece la casa sta in uno dei 74 Comuni che a giugno erano entrati nella lista, la possibilità di un regolamento locale sugli affitti brevi con lo strumento dell'articolo 59 esce di scena. Restano, ovviamente, tutte le regole che valgono per chiunque: CIN, sicurezza, comunicazioni, imposta di soggiorno dove prevista.

C'è poi una terza categoria, quella più numerosa e meno raccontata: l'host che non sa in quale lista sta. Gli articoli usciti finora non pubblicano l'elenco dei Comuni coinvolti, e questo è il primo compito da fare a casa. Prima di cambiare strategia conviene verificare con il proprio Comune la classificazione Istat e la situazione dei regolamenti.

Chi vince e chi perde con questa marcia indietro?

Vince la prevedibilità di breve periodo per chi sta nei 74 Comuni: niente zone, niente autorizzazioni quinquennali in arrivo da quella strada. Vince il governo, che ottiene con un rilievo quello che non aveva ottenuto con un ricorso, almeno sul perimetro. Perde chi, nei piccoli centri sotto pressione turistica, sperava di avere uno strumento in più per governare il fenomeno. E perde un po' anche la credibilità del legislatore, perché una norma che vive cinque mesi insegna a tutti che conviene aspettare prima di adeguarsi.

Le regole sugli affitti brevi cambiano da un Comune all'altro e, come si vede, anche da una stagione all'altra. Su Vita da Host seguiamo ogni giorno leggi, delibere e sentenze stando dalla parte dei piccoli host, mentre su Hostland trovi strumenti e servizi pensati per chi gestisce una casa. Se preferisci ricevere gli aggiornamenti invece di inseguirli, iscriviti alla Newsletter: ti scriviamo noi quando cambia qualcosa.