Quanto guadagni davvero
come host?

Come funzionano le commissioni Airbnb (2026)

Fino al 12 ottobre 2026, Airbnb in Italia opera con due modelli di commissioni alternativi.

• Host-only fee · 15.5%: tutta la commissione è a carico dell'host. Il prezzo che mostri è il prezzo che paga l'ospite. Airbnb lo imposta in maniera obbligatoria in caso di aggancio di software di terze parti (channel manager o PMS). Meno conveniente per host privato sulla ritenuta d'acconto.
• Split fee · ~3-5% host + ~14-16% ospite: la commissione è divisa. Tu paghi meno, l'ospite vede sempre il prezzo finale e per host privato agevola a livello di tassazione.

Su entrambi i modelli si applica IVA al 22% sulla commissione (non sull'importo totale). Il calcolatore qui sopra include questo dettaglio, spesso dimenticato in altri tool online.

Come funzionano le commissioni Booking.com (2026)

Su Booking il modello è sempre host-only ma la percentuale base in Italia parte dal 15% e può salire fino al 22% in base alle zone geografiche.

• Pagamenti tramite Booking: +1.5% di costi transazione carta.

Anche qui va aggiunta IVA 22% sulla commissione. Il risultato è che molti host superano facilmente il 25-28% di erosione del prezzo lordo su Booking, spesso senza rendersene conto.

La prenotazione diretta: 0% di commissioni, branding tuo

La prenotazione diretta significa che il cliente prenota sul tuo sito, senza intermediari. Non paghi commissioni di piattaforma, non paghi IVA su commissioni, e mantieni il rapporto 1-a-1 con l'ospite (utilissimo per recensioni, upsell e fidelizzazione).

Hostland è la soluzione di Vita da Host pensata apposta per host indipendenti italiani: sito vetrina + un super guestbook virtuale con tantissime cose fighissime e uniche. Fai il passo successivo: comincia a creare la tua rete con Hostland. Il calcolatore qui sopra ti mostra in tempo reale quanto risparmi ogni notte (e ogni anno) passando al diretto.

Cedolare secca al 21% o 26%: quale si applica?

La cedolare secca è l'imposta sostitutiva su IRPEF e addizionali applicabile alle locazioni brevi non imprenditoriali. Le aliquote attuali in Italia:

• 21% sulla prima unità immobiliare destinata a locazione breve.
• 26% sulla seconda unità.
• Dalla terza unità scatta l'attività imprenditoriale (IVA, P.IVA, regime ordinario o forfettario) per tutte le strutture, non solo per la terza: quando superi quel limite l'intero portafoglio passa a regime imprenditoriale.

Se rientri in questo caso, un consulto col commercialista è davvero importante: ogni euro impostato bene nei primi mesi vale dieci nei mesi successivi. Vuoi parlare con Lorenzo Stagno, il commercialista di Vita da Host specializzato in affitti brevi? La prima call di 15 minuti è gratis.