Roma stringe su Affitti Brevi: nuove regole A/3 e divieti UNESCO 2026

Ogni volta che una grande città italiana scopre di avere un problema di accesso alla casa, la sequenza è sempre la stessa, con la puntualità di un rito liturgico.

Prima la diagnosi: i prezzi delle case sono impazziti. Poi il colpevole: gli affitti brevi. Poi la cura: nuove categorie urbanistiche, divieti di cambio d'uso, contributi straordinari, regolamenti in arrivo.

Non manca mai nulla, tranne una cosa: la prova che la cura funzioni davvero sul male diagnosticato.

Le nuove regole urbanistiche A/3 per gli affitti brevi a Roma

Roma si è appena messa in fila dietro Firenze e Bologna, approvando nuove Norme Tecniche di Attuazione del Piano Regolatore che introducono una destinazione urbanistica dedicata — la A/3, abitazioni a uso ricettivo — e vietano il cambio d'uso verso questa categoria nelle zone UNESCO.

Aggiungeteci un contributo straordinario di urbanizzazione per chi vuole trasformare un immobile in casa vacanze, e un regolamento attuativo ancora da scrivere ma già annunciato come ulteriore stretta.

Il canovaccio, per chi segue la materia da host o da property manager, è talmente riconoscibile da poter essere scritto in anticipo: cambia il nome della delibera, cambiano gli assessori, la sostanza no.

Il problema della luna, spiegato con un dito

Il ragionamento implicito dietro ogni provvedimento di questo tipo è semplice quanto seducente: se gli affitti turistici sottraggono case al mercato residenziale, limitandoli si restituiscono case ai residenti.

È un sillogismo elegante, con un solo difetto: nella sua interezza, non è mai stato dimostrato con dati solidi che regga alla prova dei fatti nelle città in cui è stato applicato.

• Firenze ha bloccato le nuove autorizzazioni su centomila immobili nel 2024

• Bologna ha alzato tassa di soggiorno e TARI per disincentivare il settore

• Il prezzo delle case, in entrambe le città, non ha invertito la rotta in modo significativo attribuibile a questi provvedimenti

Perché il prezzo delle case a Firenze e Bologna, come a Roma, dipende da un intreccio di fattori — offerta di nuova edilizia pressoché ferma da vent'anni, rendita fondiaria, fiscalità sulla prima casa, mutui, domanda universitaria e turistica strutturale — che un regolamento urbanistico sulla destinazione A/3 non tocca nemmeno di striscio.

Eppure il dito resta lì, puntato, comodo. Perché colpire gli host — categoria frammentata, in gran parte fatta di piccoli proprietari senza lobby, senza ufficio stampa, senza una sede a Bruxelles — è politicamente a costo quasi zero.

Colpire davvero la rendita immobiliare, l'edilizia pubblica ferma, la burocrazia che blocca la rigenerazione urbana da un decennio, significherebbe scontrarsi con interessi molto più organizzati e molto più vicini al potere reale.

La luna, insomma, resta intoccata. Il dito, quello sì, viene tagliato con soddisfazione.

Una toppa locale per un problema che si dichiara nazionale

C'è un dettaglio che rende la vicenda romana ancora più significativa: lo stesso sindaco Gualtieri ha ammesso che sul tema servirebbe una base giuridica più solida, da costruire insieme a Regione e Governo.

È la stessa richiesta che l'ANCI porta avanti da tempo, invocando una legge nazionale organica sugli affitti brevi.

Tradotto: chi amministra sa perfettamente che il tema richiederebbe una cornice normativa condivisa, coerente, applicata allo stesso modo su tutto il territorio.

E poi, in attesa di quella cornice che non arriva, procede comunque per proprio conto, città per città, con norme tecniche di attuazione che di tecnico hanno solo il nome.

Il risultato è un mosaico normativo dove:

• Chi possiede un immobile a Firenze ha regole diverse da chi lo possiede a Bologna

• Chi lo possiede a Bologna ha regole diverse da chi lo possiede a Roma

• Con la sola costante che, ovunque, la responsabilità del disagio abitativo viene scaricata sulla stessa categoria

Non è regolazione, è delega dell'impopolarità: ogni sindaco può dire di "aver fatto qualcosa" senza davvero muovere una virgola sulle cause strutturali.

Nel frattempo la responsabilità di un problema complesso viene semplificata fino a stare in un singolo capro espiatorio.

Chi paga il conto, alla fine

A pagare il conto di questa semplificazione non sono gli investitori istituzionali che gestiscono portafogli di centinaia di immobili.

Quelli hanno uffici legali capaci di navigare qualunque delibera comunale, e strutture abbastanza grandi da assorbire un contributo straordinario di urbanizzazione senza battere ciglio.

A pagarlo è il piccolo proprietario che affitta l'appartamento ereditato dai nonni per arrotondare una pensione, o la famiglia che ha investito i risparmi in un secondo immobile proprio perché il mercato del lavoro non garantisce più altre forme di rendita integrativa.

Sono loro, in larghissima parte, gli "host" che le nuove norme tecniche colpiscono:

• Non un'industria

• Ma un pulviscolo di piccola proprietà privata che nel dibattito pubblico viene costantemente descritto come se fosse un fondo speculativo internazionale

La cedolare secca e le OTA: il quadro fiscale resta invariato

Tutte queste norme urbanistiche non toccano minimamente il quadro fiscale nazionale: la cedolare secca al 21% resta invariata, così come gli obblighi di comunicazione tramite alloggiati web e l'applicazione del CIN obbligatorio dal 2024.

Le OTA (Booking, Airbnb, Expedia) continueranno a operare normalmente, mentre il piccolo host dovrà invece districarsi tra contributi straordinari, destinazioni urbanistiche e regolamenti attuativi ancora da definire.

Conclusione: il problema non si risolve togliendo case agli host

Roma, come Firenze e Bologna prima di lei, ha scelto la strada più facile da spiegare in conferenza stampa e più difficile da difendere sui dati.

Continuerà a farlo finché qualcuno — un sindaco, un ministro, un'associazione di categoria con abbastanza voce da farsi ascoltare — non avrà il coraggio di dire la cosa più scomoda di tutte:

Il problema della casa a Roma non si risolve togliendo case agli host, ma costruendone di nuove, sbloccando quelle vuote, e smettendo di usare gli affitti brevi come alibi per non affrontare tutto il resto.