Il modulo unico per gli affitti brevi che unico non è

C'è una parola che in Italia, quando si parla di burocrazia, dovrebbe farci drizzare le antenne: semplificazione. Ogni volta che qualcuno semplifica, di solito arriva un modulo in più. Questa volta il modulo è uno solo, ed è proprio questa la notizia. Si chiama "Comunicazione di inizio attività per locazione breve/turistica", è stato approvato il 1° ottobre in Conferenza Unificata con l'accordo n. 122/CU e promette di fare una cosa che sembrava impossibile: chiedere a tutti gli host d'Italia le stesse informazioni, nello stesso formato.

Il condizionale è d'obbligo, perché il modulo unico ha una caratteristica curiosa. È unico nella parte fissa. Poi c'è una parte variabile, che ogni Regione può adattare alle sue regole. Un po' come un menù fisso con la possibilità di cambiare primo, secondo e contorno.

Che cos'è il modulo unico per le locazioni brevi?

È il modello standard che chi avvia una locazione breve o turistica non imprenditoriale deve presentare al Comune o allo Sportello unico per le attività produttive, il Suap. Lo hanno elaborato Governo, Regioni ed enti locali al tavolo tecnico dell'Agenda per la semplificazione, e l'accordo è stato sancito come primo punto della seduta del 1° ottobre, insieme a un aggiornamento del modulo per il commercio all'ingrosso. Gli affitti brevi accanto ai grossisti: già questo racconta come lo Stato guarda alla nostra attività.

Il perimetro è preciso. Riguarda le locazioni sotto i 30 giorni fatte da persone fisiche, fuori da un'attività d'impresa. Chi lavora come società, o ha superato le soglie che fanno scattare la presunzione di impresa, resta fuori e segue altre strade. In altre parole, è un modulo pensato proprio per il piccolo host privato, quello con una casa o due, che finora ha dovuto imparare una modulistica diversa a seconda del Comune in cui si trovava l'immobile.

Cosa bisogna dichiarare nel nuovo modulo?

Secondo le ricostruzioni di Money.it e La Legge per Tutti, che lo hanno esaminato, il modulo chiede i dati anagrafici del proprietario o dell'intermediario, i dati dell'immobile con riferimenti catastali, indirizzo, numero di posti letto e titolo con cui si dispone della casa. Poi c'è il CIN, insieme all'eventuale codice regionale, se già assegnati.

La parte più delicata è quella delle dichiarazioni. L'host attesta, sotto la propria responsabilità, il rispetto delle norme urbanistiche, edilizie e igienico sanitarie e di quelle sulla sicurezza, a partire da rilevatori di gas e monossido di carbonio ed estintori portatili. Sono dichiarazioni sostitutive, e qui l'ironia finisce: chi dichiara il falso risponde penalmente in base all'articolo 76 del decreto del Presidente della Repubblica 445 del 2000. Il Comune può controllare requisiti e veridicità, anche con sopralluoghi.

C'è anche una precisazione che vale oro. La comunicazione non è un titolo edilizio e non sana nulla. Se la casa ha una difformità, il modulo non la fa sparire. CILA, SCIA edilizia e permessi restano dove sono, e come ha sintetizzato il Sole 24 Ore, il regime dei titoli edilizi resta autonomo.

Quando entra in vigore il modulo unico?

Qui arriva la parte che interessa davvero. Le Regioni hanno 45 giorni per adattare i campi variabili, i Comuni 60 giorni per aggiornare la propria modulistica. Contando dal 1° ottobre, si arriva a metà e a fine novembre. Tradotto: entro dicembre dovreste trovare sul sito del vostro Comune o del Suap il modulo nuovo, almeno in teoria.

Prima di correre allo sportello, però, una notizia rassicurante. Come ha chiarito ANACI Italia Servizi, non esiste una nuova scadenza nazionale che obblighi tutti gli host già in attività a ripresentare la comunicazione. Il modulo si usa dove una norma nazionale, regionale o comunale già chiede di comunicare l'avvio dell'attività. Chi è in regola resta in regola. Chi apre adesso, o cambia qualcosa, userà il modulo nuovo quando sarà disponibile.

Perché un modulo unico non basta a semplificare?

Perché semplificare la carta non vuol dire semplificare le regole. L'Italia degli affitti brevi è un mosaico: leggi regionali diverse, Comuni che introducono limiti, codici regionali che convivono con il CIN nazionale. Il modulo standard uniforma il modo in cui si raccolgono le informazioni, non quello che si può fare con una casa. Un host di Genova e uno di Bari compileranno campi simili, ma continueranno a vivere in due mondi normativi diversi.

E poi c'è la parte variabile. Ogni Regione può intervenire solo sui campi segnati con l'asterisco, il resto è comune a tutti. È un compromesso sensato, ma lascia aperta una domanda: quanti asterischi servono per trasformare un modulo unico in tanti moduli quasi uguali quante sono le Regioni? Lo scopriremo a metà novembre, quando le Regioni avranno finito i compiti.

Va detto anche il lato buono. Per anni chi gestiva case in più Comuni si è trovato davanti richieste diverse, formati diversi, interpretazioni diverse dello stesso obbligo. Una base comune riduce gli errori, rende più facile il lavoro di consulenti e property manager e, cosa non da poco, dà all'host un elenco chiaro di ciò che deve dichiarare. Sapere cosa ti chiedono è già metà della tranquillità.

Cosa conviene fare adesso a un host?

Tre cose semplici. La prima: controllare di avere davvero ciò che il modulo chiede di dichiarare. Rilevatori di gas e monossido, estintori, agibilità, conformità urbanistica. Se qualcosa manca, meglio scoprirlo ora che durante un sopralluogo.

La seconda: tenere d'occhio il sito del Comune e del Suap tra metà novembre e inizio dicembre. Se state per aprire una nuova casa, chiedete quale modulo usare e conservate la ricevuta di presentazione.

La terza: non fidatevi di chi vi dirà che "con il modulo unico si sistema tutto". Non è un condono e non è una sanatoria. È un foglio fatto meglio, e già questo, nel paese dei timbri, è una piccola rivoluzione.

Resta la domanda vera, quella che conviene porsi in community. Se lo Stato riesce a mettersi d'accordo su un modulo, riuscirà un giorno a mettersi d'accordo anche sulle regole? Oppure continueremo a compilare lo stesso foglio per fare cose diverse, a seconda di dove abitiamo?

Se il modulo unico vi sembra l'ennesimo foglio da capire, non siete soli. Su Vita da Host seguiamo passo passo cosa cambia nei Comuni e ne parliamo con gli altri host, anche nell'HostClub. E se volete una casa online tutta vostra, con sito e prenotazioni dirette, c'è Hostland: la burocrazia non sparisce, ma almeno la vetrina la decidete voi.