Mercato immobiliare 2025: 145 miliardi, mutui +30% e giovani che comprano

C'è un dato che andrebbe stampato in formato A3 e appeso fuori da ogni assessorato alla casa d'Italia: nel 2025 le compravendite residenziali sono cresciute del 6,6%, i mutui del 18,8% nel numero e del 30,4% nel capitale erogato, e il valore complessivo delle transazioni immobiliari ha superato i 145 miliardi di euro, in crescita del 4,3% sul 2024.

Non lo dice un volantino di Confedilizia: lo dice il Consiglio Nazionale del Notariato, partendo dagli atti effettivamente stipulati. E lo dice mentre mezza Italia amministrativa è impegnata in tutt'altro: a decidere cosa un proprietario che ha appena firmato un mutuo possa o non possa fare con le quattro mura che pagherà a rate per i prossimi venticinque anni.

La tesi, qui, la mettiamo in chiaro subito, senza giri di parole: il mercato immobiliare non è malato di affitti brevi. È malato di scarsità. La domanda di case in città è tornata a esplodere, l'offerta non la segue, i giovani vogliono comprare e ci riescono col mutuo — e la politica urbana, invece di guardare i numeri, combatte una battaglia degli anni Settanta contro il piccolo proprietario.

Chi traina il mercato? Gli under 35. Cioè esattamente chi "non potrà mai comprare"

Il dato più interessante non è la crescita in sé, ma chi la sta firmando in fondo all'atto. Sono i trentenni.

• A Torino il 35,57% degli acquirenti con agevolazione prima casa ha tra i 18 e i 35 anni, in salita dal 33,9% dell'anno prima; e gli under 35 sono la categoria più numerosa tra chi accende un mutuo — 5.606 persone, +31,97% sul 2024

• A Napoli sono oltre il 39% degli acquirenti di prima casa

• A Palermo il 38,70%

• A Bologna il 37,16%, che diventa addirittura il 41,59% se si guardano solo i contraenti di mutuo

• A Milano-Monza-Brianza quasi il 37% delle case è andato a chi sta nella fascia 18-35

• A Roma un terzo

Un esercito di trentenni che, contro ogni narrazione lacrimosa sulla "generazione che non potrà mai permettersi una casa", la casa la sta comprando. Con il mutuo. Tra privati. E lo fa appena le condizioni glielo permettono: nel 2025 i tassi sono scesi, e come per magia chi aveva rinviato è tornato in agenzia.

Lo certifica Alessandro Scilabra, presidente del Consiglio notarile dei distretti riuniti di Torino e Pinerolo: "La discesa dei tassi ha restituito fiducia alle famiglie, riportando all'acquisto chi aveva congelato la decisione nel biennio precedente, soprattutto tra i giovani e per la prima casa."

Non è un mistero. È un mercato che aspettava solo di poter respirare.

Il dettaglio che nessun assessore citerà mai: il nuovo è in coma

E qui arriva il numero scomodo, quello che non finirà in nessuna conferenza stampa comunale. Il mercato lo tengono in piedi le compravendite tra privati. Il nuovo — quello che dovrebbero costruire le imprese per soddisfare la domanda — crolla quasi ovunque:

• A Firenze le prime case da impresa calano del 17,03%

• A Bari del 55,48%, oltre la metà spazzata via

• A Napoli del 22,52%

• A Bologna del 13,50%

• A Verona la prima casa da impresa scende del 34,42%

"Si compra tanto, si costruisce poco", scrive il Corriere a proposito di Torino. Vale per l'intero Paese.

Tradotto dall'immobiliarese: la domanda c'è, è fortissima, e l'offerta non la insegue. Non perché manchino i compratori — abbiamo appena visto che fanno la fila — ma perché mancano le case. Il segnale è inequivocabile e arriva da nove grandi aree metropolitane contemporaneamente. È il manuale del problema di offerta, capitolo primo.

E allora, di grazia, di cosa stiamo parlando?

Mettiamo in fila i fatti, con calma:

• La domanda di abitazioni in città è enormemente superiore all'offerta

• I giovani vogliono comprare, non affittare

• Chi affitta cerca soluzioni transitorie — lo studente fuori sede, il lavoratore in trasferta, la famiglia che a Torino compra il bilocale vicino al Politecnico per il figlio universitario e poi lo metterà a reddito

• Nessuno vuole il contratto 4+4 che lo incatena per otto anni a un inquilino e a un canone politico

E la risposta delle amministrazioni a questo quadro qual è? Limitare gli affitti brevi. Decidere, comune per comune, quante notti un host può ospitare un turista tramite OTA come Airbnb o Booking. Stabilire dall'alto la destinazione d'uso di un immobile privato, comprato e pagato.

A Firenze, a Roma, a Bologna si combatte una guerra che ha il profumo stantio dell'equo canone: il "diritto alla casa" declinato non come diritto ad avere una casa, ma come diritto a decidere della casa altrui. È invidia sociale verso chi una proprietà ce l'ha e prova, legittimamente, a farla rendere — magari sfruttando la cedolare secca al 21% sulle locazioni brevi.

L'Italia è la regina mondiale della proprietà immobiliare

Il punto vero è che l'Italia è la regina mondiale incontrastata della proprietà immobiliare. È una questione atavica, culturale, identitaria: il mattone qui non è un asset da spreadsheet, è una forma di sicurezza esistenziale che ci trasciniamo dietro da generazioni.

Quando i tassi scendono, l'italiano medio non apre un foglio di calcolo per confrontare il rendimento dell'affitto con quello di un ETF. Compra casa. Lo fa da sempre, lo farà sempre.

Il problema è il potere d'acquisto, non il portale di prenotazione

Il vero ostacolo al "diritto alla casa", quello che riempie la bocca di chi legifera, non è il signore che mette un bilocale online per coprire la rata con il CIN appena ottenuto. È il potere d'acquisto.

Sono gli stipendi italiani fermi da vent'anni mentre i prezzi correvano. È il costo del denaro che per un biennio ha tenuto fuori dal mercato un'intera fascia di popolazione — la stessa che oggi, con i tassi in calo, è rientrata in massa:

• A Palermo le compravendite agevolate prima casa passano da 7.726 a 9.458, i mutui crescono del 43,57% nei contratti

• A Roma i finanziamenti nella fascia 450-500mila euro balzano di oltre il 61%

• A Napoli l'erogato sfiora 1,7 miliardi con i mutui sopra i 500mila in crescita di quasi il 45%

Questa è la domanda repressa che torna a galla appena può. E davanti a una domanda così, l'unica risposta seria è dal lato dell'offerta: costruire, rigenerare il patrimonio esistente, sbloccare il transitorio per chi cerca flessibilità, smettere di trattare la locazione breve come un capro espiatorio.

Invece si sceglie il bersaglio più facile e più redditizio in termini di consenso: il piccolo proprietario che cerca di ottimizzare la sua rendita rispettando normative, alloggiati web, IMU e TARI. Come se la colpa della carenza abitativa fosse sua, e non di decenni di urbanistica bloccata e di edilizia ferma al palo.