Cedolare secca all'1% per under 35: perché i proprietari hanno paura

La manovra 2026: cedolare secca all'1% per gli under 35

Nella conferenza stampa che ha chiuso il Consiglio dei ministri sulla manovra, Giorgia Meloni ha annunciato che la cedolare secca sugli affitti a canone concordato scenderà dal 10% al 5% e che, se l'inquilino ha meno di 35 anni, si fermerà all'1%.

Conclusione della premier: al proprietario converrà affittare a canone calmierato, e converrà moltissimo farlo con un giovane, invece di tenere la casa vuota o di affittarla in nero. Più case sul mercato, affitti più bassi, ragazzi che finalmente escono di casa. Un'aliquota che somiglia più a una commissione bancaria che a un'imposta.

Diciamolo subito, così nessuno pensa che qui si faccia opposizione per sport: è una misura buona. Il canone concordato è da anni lo strumento che tutti lodano e pochi usano, e renderlo più conveniente è sensato.

Resta però una proposta di legge di bilancio, e sappiamo come funziona: entra in Parlamento in un modo ed esce in un altro. Vedremo cosa resterà in piedi a gennaio.

I conti veri: quanto si risparmia davvero con l'aliquota all'1%

Il punto è un altro. E per arrivarci bastano una calcolatrice e un po' di onestà.

Prendiamo un bilocale a canone concordato a 600 euro al mese, 7.200 euro l'anno. Oggi, con la cedolare secca al 10%, il proprietario paga 720 euro. Con l'aliquota all'1% ne pagherà 72. Risparmio: 648 euro l'anno.

Poco più di una mensilità. Di questi tempi sono soldi, nulla in contrario. Ma basta un solo mese di affitto non pagato per cancellare l'intero regalo fiscale di un anno. E un inquilino che smette di pagare raramente si ferma a un mese.

Il vero problema: la paura degli sfratti lunghi e costosi

Qui entra in scena il convitato di pietra di ogni conferenza stampa sulla casa, quello di cui non parla mai nessuno: la paura di non riuscire più a rientrare in possesso del proprio immobile.

I dati del Ministero dell'Interno sul 2025 raccontano:

• 37.122 provvedimenti di sfratto

• 26.632 sfratti per morosità

• 61.856 richieste di esecuzione

• 18.292 sfratti eseguiti con la forza pubblica

Dietro ogni numero c'è un proprietario che aspetta. E quanto aspetta? Perfino l'Unione Inquilini, che contesta ogni ipotesi di accelerazione, ha spiegato che nella maggior parte dei casi lo sfratto arriva entro un anno, al massimo un anno e mezzo. Lo diceva per rassicurare. Ecco, un anno e mezzo.

Il conto che non torna

Rifacciamo il conto. Diciotto mesi senza incassare a 600 euro fanno 10.800 euro, senza contare avvocato, ufficiale giudiziario, utenze arretrate e lo stato in cui verrà restituito l'appartamento.

Per recuperarli con il risparmio garantito dall'aliquota all'1% servono quasi diciassette anni. Diciassette anni di cedolare agevolata per ripagare un solo inquilino sbagliato.

Nessuna aliquota, nemmeno lo zero, compensa un rischio di questa taglia.

Chi rischia davvero con gli affitti lunghi

E chi lo corre, questo rischio? Non i fondi immobiliari, che diversificano, assicurano e mettono a bilancio le perdite.

Lo corrono le famiglie con la casa ereditata dalla zia, il pensionato che con quell'affitto integra la pensione, la coppia che ha comprato un monolocale come risparmio per i figli. Per loro una morosità non è una voce di bilancio, è una catastrofe domestica.

Ecco perché in Italia ci sono circa 9,6 milioni di abitazioni non occupate, il 27,3% del totale, tre volte la quota francese e sei volte quella tedesca.

Quel numero va maneggiato con cura: dentro ci sono seconde case al mare, ruderi senza allacci, appartamenti in paesi dove non vive più nessuno. Ma anche togliendo tutto questo resta un patrimonio enorme di case che i proprietari preferiscono tenere chiuse, pagando IMU e condominio.

Chi tiene una casa vuota, in sostanza, paga per tenerla vuota. Non è un pazzo e non è uno speculatore: ha fatto il conto con un rischio che il fisco non vede.

Perché gli affitti brevi hanno svuotato il mercato delle locazioni lunghe

È lo stesso conto che ha spinto tanti verso gli affitti brevi. Non sempre perché rendano di più: tra commissioni delle OTA, pulizie, biancheria e ore di lavoro spesso si guadagna poco di più.

Ma l'ospite al check-out se ne va da solo. Il contratto dura tre notti e finisce con le chiavi lasciate sul tavolo.

Poi ci si stupisce se il turista viene indicato come il colpevole del caro affitti: non è il turista che ha svuotato il mercato delle locazioni lunghe, è la paura.

La vera soluzione: accelerare le procedure di sfratto

Il paradosso è che la leva giusta il governo ce l'ha già in mano. Il 30 aprile il Consiglio dei ministri ha approvato un disegno di legge sugli sfratti che prevede, in caso di morosità, un decreto di rilascio entro 15 giorni dal ricorso.

Si può e si deve discutere di tutele per i più fragili, perché accelerare senza un fondo serio per la morosità incolpevole significa solo spostare il problema da una casa all'altra.

Ma è lì che si gioca la partita, non sull'aliquota. Solo che una procedura civile non fa titoli in conferenza stampa, l'1% sì.

La proposta: un fondo di garanzia pubblico per gli under 35

E allora una proposta, a costo zero di fantasia. Se lo Stato vuole davvero che si affitti ai giovani, invece di togliere al proprietario 648 euro di tasse gli garantisca i 7.200 euro di canone.

Un fondo di garanzia pubblico per i contratti a canone concordato con gli under 35: se il ragazzo non paga, paga lo Stato e poi se la vede lui.

Costerebbe probabilmente meno di quanto si immagina, perché la grande maggioranza degli inquilini paga regolarmente. Ma convincerebbe molti più proprietari di qualsiasi aliquota.

Vedremo cosa sopravvivrà al passaggio parlamentare.