CLB: Property Manager e Co-Host: Guida con fonti ufficiali
C'è una convinzione diffusa tra i gestori di affitti brevi che suona più o meno così: "Io i soldi non li tocco, quindi col fisco non ho grane".
È la frase che precede, quasi sempre, una lettera dell'Agenzia delle Entrate.
Perché nel mondo delle locazioni brevi vale una regola controintuitiva: meno maneggi denaro, più adempimenti ti restano in capo. E quello che ti resta in capo ha un nome poco glamour e una scadenza precisa: modello CLB, Comunicazione Locazioni Brevi, entro il 30 giugno.
La domanda quindi — il CLB lo deve fare il property manager? — ha una risposta che dipende interamente da una cosa sola: chi incassa.
Gli scenari: CLB o CU? Dipende da chi incassa
L'impianto nasce dall'articolo 4 del DL 50/2017 (convertito nella Legge 96/2017), il decreto che ha messo ordine — si fa per dire — nella tassazione degli affitti brevi.
La logica è semplice e l'Agenzia la ribadisce in ogni sua guida: l'intermediario che interviene nella stipula del contratto ha un obbligo informativo, e il modo in cui lo assolve cambia a seconda che gestisca o meno i pagamenti.
Scenario 1: Il property manager incassa → vale la CU (non il CLB)
Il property manager — anche senza essere agente immobiliare, ma autorizzato dal contratto di mandato con rappresentanza — incassa il canone per conto del proprietario.
Qui scatta il ruolo di sostituto d'imposta:
Trattiene il 21% a titolo d'acconto sui redditi erogati
Lo versa con F24 (codice tributo 1919) entro il 16 del mese successivo
A fine stagione certifica tutto con la CU (Certificazione Unica)
Riepiloga il tutto nel modello 770
La CU contiene già i dati anagrafici, catastali e reddituali del proprietario. Adempimento chiuso.
Scenario 2: Il property manager NON incassa → obbligatorio il CLB
Il property manager favorisce la conclusione del contratto ma non tocca i pagamenti: il denaro va direttamente dal conduttore al proprietario.
Niente incasso, niente ritenuta, niente CU.
Ma — ed è qui che casca l'asino — resta l'obbligo di comunicare comunque i dati di quei contratti. Lo strumento è il CLB, da inviare telematicamente all'Agenzia entro il 30 giugno dell'anno successivo alla stipula.
Scenario 3: Il co-host (il più scivoloso)
Qui la regola non è automatica ma dipende dalla forma con cui opera.
Se il co-host si limita a dare una mano al titolare dell'immobile in forma fiscalmente non organizzata — niente partita IVA, niente struttura — l'obbligo CLB tende a non applicarsi.
Ma nel momento in cui apre la partita IVA per quell'attività, o firma un contratto di gestione o co-gestione con il proprietario, diventa intermediario a tutti gli effetti: e come ogni intermediario è tenuto a comunicare al Fisco i dati delle prenotazioni e dei redditi dei proprietari.
La differenza tra "do una mano a un amico" e "esercito un'attività" non la decide la quantità di lavoro che fai, ma la veste fiscale con cui lo fai
CU e CLB, quindi, non si sommano: sono alternativi.
O l'una o l'altro, a seconda di dove passano i soldi.
Cosa va dentro il CLB
Il contenuto della comunicazione è stato definito dal Provvedimento del Direttore dell'Agenzia n. 132395 del 12 luglio 2017, poi sostituito dal Provvedimento n. 86984 del 17 marzo 2022, che ha aggiunto due elementi non banali:
L'anno di riferimento
I dati catastali dell'immobile locato
Tradotto: l'Agenzia ha voluto poter agganciare ogni contratto a un immobile preciso del catasto edilizio urbano e ai suoi intestatari. Non più un elenco di nomi e cifre, ma una mappa.
Dal 2025: il CIN diventa obbligatorio nel CLB
Dal 2025 si è aggiunto il CIN, il Codice Identificativo Nazionale: il software di compilazione del CLB lo prevede tra i campi, coerentemente con la trasformazione del codice da strumento autorizzativo a strumento fiscale.
Chi pensava che il CIN servisse solo a esporre una targhetta fuori dalla porta ha scoperto che serve soprattutto a incrociare annunci, immobili e incassi.
La trasmissione avviene esclusivamente per via telematica, tramite Entratel/Fisconline, usando il software gratuito messo a disposizione dall'Agenzia.
Per i contratti che riguardano lo stesso immobile e lo stesso locatore, la comunicazione può essere fatta anche in forma aggregata — una delle poche concessioni alla sopravvivenza mentale del compilatore.
Il prezzo della distrazione: sanzioni da 250 a 2.000 euro
La sanzione per omessa, incompleta o infedele comunicazione dei dati va da 250 a 2.000 euro, ridotta alla metà se la trasmissione corretta avviene entro 15 giorni dalla scadenza.
Non è una cifra che manda in rovina, ma è una cifra che moltiplicata per il numero di contratti e di proprietari gestiti — e sommata al danno reputazionale di un PM che espone i suoi clienti a un accertamento — racconta bene quanto costi, davvero, "semplificarsi la vita".
Lo sfondo 2026: perché conviene saperlo adesso
Mentre si discute di chi compila cosa, il perimetro si è ristretto sotto i piedi di tutti.
La Legge di bilancio 2026 (art. 1, comma 17, L. 199/2025) ha abbassato da quattro a due il numero massimo di appartamenti che un privato può destinare alla locazione breve restando fuori dall'attività d'impresa.
Dal terzo, scatta la presunzione di imprenditorialità: partita IVA, SCIA, addio cedolare secca.
L'Agenzia ha già recepito tutto nell'aggiornamento di aprile 2026 della sua guida ufficiale.
Quindi: il CLB lo devi fare?
Il CLB non è l'adempimento di chi fa le cose in grande. È l'adempimento di chi le fa "in piccolo", convinto che restare ai margini del flusso di denaro significhi restare ai margini degli obblighi.
È esattamente il contrario.
E in un settore dove l'Agenzia incrocia ormai i dati delle piattaforme OTA, della Guardia di Finanza, di Alloggiati Web e del catasto in tempo quasi reale, la domanda non è più se quel dato manca, ma quando qualcuno se ne accorge.
La vera questione, allora, non è "il CLB lo devo fare?". È un'altra, più scomoda:
Sei sicuro di sapere, per ogni singolo contratto che hai gestito quest'anno, da quale parte sono passati i soldi?
Fonti normative e approfondimenti
Normativa
Art. 4, DL 24 aprile 2017, n. 50, convertito con modificazioni dalla Legge 21 giugno 2017, n. 96 (disciplina fiscale delle locazioni brevi).
Legge 30 dicembre 2023, n. 213 (Bilancio 2024): aliquota cedolare al 26% con riduzione al 21% su una unità a scelta.
Legge 30 dicembre 2025, n. 199, art. 1 comma 17 (Bilancio 2026): soglia ridotta a 2 appartamenti.
Prassi e documenti ufficiali dell'Agenzia delle Entrate
Provvedimento del Direttore dell'Agenzia delle Entrate n. 132395 del 12 luglio 2017 (modalità di comunicazione dati e ritenuta).
Provvedimento del Direttore dell'Agenzia delle Entrate n. 86984 del 17 marzo 2022 (integrazione dati: anno di riferimento e dati catastali). Testo coordinato scaricabile: https://www.extralberghiero.it/wp-content/uploads/2023/04/Provvedimento-Locazioni-brevi-testo-coordinato.pdf
Circolare dell'Agenzia delle Entrate n. 24/E del 12 ottobre 2017 (chiarimenti su ritenuta e adempimenti intermediari; cfr. par. 2.2 "Adempimenti a carico degli intermediari"). PDF: https://www.extralberghiero.it/wp-content/uploads/2022/04/Circolare-24E-2017.pdf
Guida dell'Agenzia delle Entrate "Le locazioni brevi: la disciplina fiscale e le regole per gli intermediari" (aggiornamento aprile 2026).
Approfondimenti specialistici
S. Lombardi, "Property manager: cambiano gli obblighi fiscali", Extralberghiero.it (aggiornato al 15 ottobre 2025): https://www.extralberghiero.it/property-manager-cambiano-gli-obblighi-fiscali/4225/ — analisi a firma del Presidente dell'Osservatorio sul Turismo dell'Ordine dei Dottori Commercialisti di Roma, con la distinzione operativa CU/CLB per i PM in mandato con rappresentanza, il trattamento del co-host (rilevante solo se con partita IVA o contratto di gestione) e il dettaglio del meccanismo di incrocio dati (Alloggiati Web, fornitura obbligatoria dei dati da parte di tutti i portali).
Pagine pubbliche dell'Agenzia delle Entrate (consultabili online)
Le locazioni brevi e la cedolare secca: https://www.agenziaentrate.gov.it/portale/le-locazioni-brevi-e-la-cedolare-secca
Scheda informativa Cedolare secca: https://www.agenziaentrate.gov.it/portale/schede/fabbricatiterreni/cedolare-secca/scheda-informativa-cedolare-secca
Guida ufficiale (PDF): https://www.agenziaentrate.gov.it/portale/documents/20143/6317129/Locazioni_Brevi_disciplina_fiscale_e_regole_per_intermediari.pdf
Software di compilazione "Comunicazione Locazioni Brevi": area Schede informative e servizi > Comunicazioni > Contratti di locazione, sul portale dell'Agenzia delle Entrate.
Su Vita da Host facciamo divulgazione citando esclusivamente fonti verificate e attendibili. Questo articolo ha finalità informativa e non sostituisce una consulenza professionale: per ogni approfondimento o caso particolare, contattate il vostro commercialista o fiscalista di fiducia.
