Affitti brevi in due, ritenuta a uno: la matematica fiscale della casa cointestata

In Italia una casa può avere due proprietari, ma la ritenuta degli affitti brevi ne ha uno solo. Non è un indovinello da ombrellone, è la regola con cui il Fisco tratta le case cointestate messe su Airbnb o Booking. Marito e moglie, due fratelli che hanno ereditato il bilocale della nonna, due amici che hanno comprato insieme il monolocale al mare: il reddito si divide secondo le quote, la ritenuta trattenuta dalla piattaforma no. Resta tutta in capo a chi ha firmato il contratto. E l'altro, a fine anno, mette mano al portafoglio.

Lo ha ricordato la Posta di FiscoOggi, la rivista dell'Agenzia delle Entrate, il 5 ottobre, rispondendo a un lettore con il più classico dei casi: casa al 50 per cento, contratto firmato da uno solo. Il ragionamento è ordinato, coerente, perfino elegante. Peccato che a pagarne l'eleganza siano sempre gli stessi.

Chi paga davvero quando la casa è di due persone?

Partiamo dalle basi. Quando un portale incassa il corrispettivo per conto dell'host, trattiene il 21 per cento e lo versa all'Erario come sostituto d'imposta. Poi rilascia la Certificazione Unica delle locazioni brevi. A un solo codice fiscale: quello di chi ha stipulato il contratto, cioè, nella pratica, chi ha aperto l'account e gestisce gli ospiti.

Fin qui nulla di strano. Il punto è cosa succede dopo. Secondo FiscoOggi ogni comproprietario dichiara il reddito in proporzione alla propria quota di possesso, perché il fatto che uno solo gestisca i rapporti con gli ospiti non gli trasferisce il reddito degli altri. La ritenuta però segue un'altra strada: la indica soltanto chi risulta intestatario del contratto e della certificazione.

Il riferimento è la circolare dell'Agenzia delle Entrate n. 24/E del 12 ottobre 2017, quella che ha messo in piedi tutto il sistema delle locazioni brevi: quando contratto e ritenuta riguardano un solo comproprietario, solo lui può scomputare la ritenuta subita. Gli altri tassano la loro parte di reddito con il regime che hanno scelto. Punto.

Facciamo i conti: 10.000 euro, due proprietari, una sola CU

Prendiamo l'esempio che circola in questi giorni nella stampa specializzata. Marco e Luca possiedono un appartamento al 50 per cento. L'annuncio è a nome di Marco. In un anno la casa incassa 10.000 euro lordi, la piattaforma trattiene il 21 per cento, cioè 2.100 euro, e certifica tutto a Marco.

Il reddito si divide: 5.000 euro a testa. La ritenuta invece non diventa 1.050 euro per ciascuno. Resta intera a Marco.

Nello scenario più semplice, con entrambi in cedolare secca al 21 per cento, ognuno deve al Fisco 1.050 euro. Marco ne ha già versati 2.100 tramite la piattaforma e si ritrova a credito di 1.050. Luca non ha versato nulla e deve tirare fuori 1.050 euro di tasca sua. L'Erario incassa esattamente quanto deve, né un euro in più né uno in meno. Solo che lo incassa due volte da una parte e zero dall'altra, e poi lascia ai due il compito di sistemare la faccenda.

Se Marco e Luca sono fratelli, si regolano a cena. Se sono ex coniugi, auguri.

Va detto per correttezza: il saldo finale di ciascuno dipende dalla dichiarazione completa, dal regime scelto e dagli altri redditi. L'esempio serve a capire il meccanismo, non a calcolare l'imposta di nessuno.

Si può spostare metà ritenuta all'altro proprietario?

No. È la domanda che si fanno tutti, ed è la risposta che delude tutti. La ritenuta non si trasferisce da una dichiarazione all'altra, nemmeno se i comproprietari sono d'accordo, nemmeno se è palesemente "metà sua".

La circolare del 2017 prevede un'altra uscita: chi ha subito la ritenuta può chiedere il rimborso della parte eccedente, quella riferita al reddito che non gli spetta, se non ha abbastanza imposta da cui scomputarla. Tradotto: il credito si recupera con una liquidazione corretta della propria dichiarazione, non con un passaggio di mano.

Ed è qui che l'ironia diventa strutturale. Lo stesso Stato che chiede agli host il CIN, la registrazione degli ospiti su Alloggiati Web e i dati delle strutture, cioè che sa benissimo chi possiede cosa, riceve dalle piattaforme una certificazione che non dice nulla sulle quote di possesso. Il sistema conosce la casa al metro quadro, ma non sa che è di due persone.

Cosa controllare nella precompilata prima di premere invio?

La parte pratica sta in una FAQ dell'Agenzia sulla dichiarazione precompilata. Quando la CU riporta l'intero corrispettivo a nome di uno solo dei comproprietari, il dato può comparire soltanto nella precompilata dell'intestatario. Normale: la certificazione non contiene la percentuale di possesso.

L'Agenzia chiede quindi a ciascuno di indicare la propria percentuale e l'intero corrispettivo, come vogliono le istruzioni. L'intestatario della CU deve verificare e correggere la sua percentuale. L'altro deve inserire da sé i dati della locazione, perché nella sua precompilata non li troverà.

Attenzione alla trappola più comune: dimezzare il canone e poi applicare anche il 50 per cento. Così lo stesso importo si riduce due volte e la dichiarazione è sbagliata, in difetto.

Prima di confermare, mettete sul tavolo questi dati: quota di possesso, codice fiscale del contraente, corrispettivo lordo, ritenuta e anno della CU. Se lavorate con più piattaforme, ogni certificazione va abbinata alla sua locazione e all'immobile giusto. E consegnate al commercialista contratto e tutte le CU di entrambi, così le due posizioni si controllano insieme: si evita di contare due volte la ritenuta e si evita che uno dei due dimentichi la propria quota di reddito.

Una regola giusta o solo comoda per chi la applica?

Sul piano formale il Fisco non fa una piega: chi firma, subisce la ritenuta; chi possiede, dichiara il reddito. Due binari paralleli che non si toccano mai. Il problema è che su quei binari ci viaggiano persone normali, non uffici tributari. Il comproprietario che non ha mai aperto l'app scopre a giugno di avere un debito; quello che gestisce tutto scopre di avere un credito che vedrà quando lo vedrà.

Una soluzione esisterebbe: permettere di indicare alla piattaforma i comproprietari e le quote, così che la ritenuta e la CU nascano già divise. Tecnicamente non sembra fantascienza, visto che ai portali chiediamo già di trattenere, versare, certificare e comunicare. Politicamente è un'altra storia.

Nel frattempo, la domanda resta aperta: in un settore dove ogni anno arriva un nuovo obbligo per i piccoli host, perché la semplificazione è sempre quella che si può rimandare?

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